NÁHRADA ZA ZRUŠENÍ ZASTAVITELNOSTI POZEMKU
Vlastník pozemku, který je v územním plánu vymezen jako zastavitelná plocha, může při splnění zákonných podmínek a regulativů stanovených územním plánem na takovém pozemku realizovat stavbu. Toto právo však není časově neomezené a obec může při pořizování aktualizace či nového územního plánu zastavitelnost pozemku opětovně zrušit.
Vymezení pozemku jako zastavitelné plochy významným způsobem zvyšuje samotnou hodnotu pozemku, a to bez ohledu na to, zda je takový pozemek nadále veden jako zahrada, orná půda či ovocný sad. Pokud však obec při aktualizaci územního plánování přehodnotí strategii rozvoje obce a zastavitelnost pozemku zruší, může vlastníka takového pozemku zásadním způsobem finančně poškodit.
Nicméně § 102 stavebního zákona upravuje nárok takového vlastníka požadovat po obci náhradu za změnu zastavitelnosti pozemku. Vlastník má v takovém případě právo po obci žádat náhradu nákladů vynaložených na přípravu výstavby v obvyklé výši, zejména
- na koupi pozemku,
- na projektovou přípravu výstavby nebo
- v souvislosti se snížením hodnoty pozemku, který slouží k zajištění závazku.
Nárok na náhradu za odnětí zastavitelnosti pozemku však nemá vlastník pozemku,
- který odnětí zastavitelnosti pozemku inicioval;
- u kterého k odnětí zastavitelnosti došlo po uplynutí 5 let od účinnosti územního plánu či jeho změny, kterým byla zastavitelnosti pozemku vymezena. Časový test neplatí v situaci, kdy již bylo na pozemek vydáno pravomocné územní rozhodnutí/územní souhlas či uzavřena veřejnoprávní smlouva nahrazující takové rozhodnutí a současně u těchto dokumentů neuplynula jejich platnost.
Vlastníkům zastavitelných pozemků nelze než doporučit sledovat záměry obce a v případě pořizování aktualizace či nového územního plánu se aktivně bránit změně zastavitelnosti pozemku již ve fázi pořizování územního plánu. V opačném případě může být vymožení náhrady značně ztíženo. Pro vlastníky zastavitelných pozemků, u kterých již časový test uplynul, je to současně jediná cesta, jak se změně, a tím pádem znehodnocení pozemku bez jakékoliv kompenzace, ubránit. Územní plán se totiž zpravidla považuje za stanovení mezí výkonu vlastnického práva, za které nenáleží náhrada.